С учетом значительной ценности объектов, включенных в оборот на рынке недвижимого имущества, этот рынок всегда вызывал интерес у мошенников, чьи криминальные схемы отъема жилых помещений разрабатываются на основе глубокого анализа законодательства и поиска в нем «слабых мест».

Некоторое время назад одной из лазеек являлась неограниченная возможность дробления недвижимости на доли. Простая схема: владелец любой доли, имея возможность регистрации и пользования даже очень маленькой долей, передавал право на такую микродолю «черным риелторам», которые своим маргинальным поведением создавали собственникам крупных долей невыносимые условия проживания, вынуждая последних продавать им недвижимость практически за бесценок. Кроме того, дробление объекта недвижимости на микродоли «выключает» его из оборота, поскольку, например, квартира с обременениями мало кому интересна, а собрать все доли в одну – задача часто невыполнимая.

Осознание законодателем необходимости пресечения таких злоупотреблений привела к корректировке действующего законодательства.

Эксперт Ставропольского филиала РАНХиГС Геннадий Шевченко напомнил, что в июле прошлого года был принят Федеральный закон No 310, который установил запрет собственникам жилого помещения дробить его на доли размером меньше шести квадратных метров.

Цель нововведения – исключить из оборота мошеннические сделки с использованием микродолей, а в случаях наследования или приватизации, которые законодатель отнес к категории исключений, упростить процедуру доказывания малозначительности доли и обеспечить возможность ее принудительного выкупа. «За пределами запрета на дробление собственники долей вольны ими распоряжаться – пояснил эксперт. При общей долевой собственности действует правило преимущественного права покупки, которым обладают сособственники.

Поэтому собственник, отчуждающий долю, непременно должен предложить остальным собственникам ее у него выкупить. Предложение должно быть сделано в форме письменного уведомления, в котором следует указать существенные условия сделки, включая стоимость доли.

Отказ от выкупа доли сособственниками или отсутствие ответа в течение тридцати дней, позволяет продать долю любому лицу, но на тех же самых условиях и по цене, не меньше предложенной сособственникам. В противном случае имеется риск судебного оспаривания сделки».